Article publié le 16/02/2024

Pas de mobilité sans immobilier

Les efforts de réindustrialisation de la France ou d’attractivité des talents se heurtent sur tout le territoire à un problème majeur, inédit à ce niveau depuis l’après-guerre : la pénurie de logements.

Sans une action politique volontariste, tout discours lénifiant sur la reprise de la croissance sera lettre morte.

Face à une crise du logement unique depuis 60 ans, il aura fallu attendre un mois avant la nomination d’un Ministre délégué (Guillaume Kasbarian).

C’est un terrible symbole pour un gouvernement incapable de prendre la mesure de l’urgence de la situation.

Ce n’est pas faute d’avoir été prévenu. Le Sénat en décembre, qui a rejeté le volet logement du budget, dénonçant le manque d’initiative du gouvernement face à « une bombe sociale majeure ». Ou les professionnels du bâtiment qui ont tiré la sonnette d’alarme. 10 fédérations du bâtiment et de l’immobilier s’unissaient pour créer une « Alliance pour le logement ».

Rien n’y fait ! Le diagnostic est partagé par tous les soignants : le malade est dans le coma, mais les remèdes lents à venir.

Dans notre secteur (la recherche pour autrui de biens à la location), le marché est en état de choc.

Des prix locatifs de plus en plus élevés, des agences et/ou propriétaires demandant de plus en plus de garanties, craignant des loyers impayés.

Parallèlement, le nombre d’offres baisse quand la demande ne fait qu’augmenter. Dans un premier article, dressons la liste des maux qui s’abattent sur l’immobilier.

Lors de notre prochain numéro, nous verrons qui propose quoi, en ouverture de campagne des élections européennes. 

Pour commencer, un problème tout à fait conjoncturel.

 

Les jeux Olympiques de Paris 2024

La perspective de louer leur bien à un tarif journalier équivalent à un mois de loyer attire de nombreux propriétaires.

En Île-de-France et dans les villes de province accueillant des épreuves, ils sont tentés d’abandonner les baux d’habitation traditionnels au profit de baux meublés ou de mobilité, qui offrent plus de flexibilité tarifaire.

Cela assèche un marché déjà exsangue en Île-de-France pour les petites surfaces habituellement louées à l’année à partir de l’été.

La manne sera-t-elle au rendez-vous des propriétaires ? Rien n’est moins sûr, mais une longue errance dans le désert de l’immobilier pour les agences de relocation, oui !

Rappelons que le nombre de logements à location en Île-de-France a déjà baissé de 75 % sur les trois dernières années.

Pour que des logements à la location se libèrent, il faut que le logement à l’achat soit accessible pour les primo-accédants qui souhaitent sortir de la location.

Or si l’ascenseur social est en panne, l’ascenseur immobilier dévisse, faute de construction.

 

Un assèchement des crédits et des délivrances de permis de construire

Selon la Fédération Nationale de l’Immobilier, les Français ont perdu 25 % de leurs capacités d’achat en deux ans à peine.

L’octroi de crédits immobilier est au plus bas depuis huit ans.

Selon la Banque de France, le montant de nouveaux crédits à l’habitat accordé en 2023 à des particuliers s’élève à 129,5 milliards d’euros, on est très loin des plus de 20 milliards mensuels d’avril ou mai 2022.

Reflet de la crise du secteur, le nombre de délivrances de permis de construire a dégringolé l’an dernier de 23,7 % sur un an, tout comme le nombre de ventes dans l’ancien, qui lui a chuté de 22 %.

Sans bien à l’achat, à la construction, pas de biens à louer non plus. Le jeu des chaises musicales est bloqué.

 

Un COVID long sur l’immobilier

Les contraintes instaurées pendant l’épisode COVID-19 ont marqué durablement les Français, dans leurs aspirations profondes et leur façon de travailler. Cela a eu trois répercussions lourdes sur le logement :

 

  1. Le recours massif aux technologies à distance

Sites immobiliers, visites virtuelles, signatures électroniques, le distanciel a modifié les relations entre les deux parties en s’imaginant se passer d’un intermédiaire tiers de confiance.

Hélas, les arnaques sur les plateformes et l’impossibilité de les signaler deviennent plutôt un frein à la mobilité.

 

  1. Des nouveaux usages du logement   

Le domicile est devenu une plateforme multimodale de travail, un espace de vie, un accueil d’enfants et une aire de jeux les week-ends pour les (nombreux) couples séparés.

Il faut donc trouver des espaces plus grands, plus modulables, mieux adaptés au télétravail.

 

  1. Des besoins repensés

Le travail à distance a amené de nombreuses personnes à vouloir quitter l’exiguïté des logements de centres-villes pour migrer dans les zones périurbaines et rurales. Et ainsi profiter, a priori, d’un environnement apaisé, d’un accès à la nature et de coûts immobiliers plus abordables.

Les espaces extérieurs, balcons, terrasses ou jardins, sont plébiscités.

Cet exode a asséché le marché de l’ouest de la France sans libérer tant de logements en Île-de-France. Les appartements étant gardés comme pied à terre, logement pour l’enfant étudiant, etc.

 

Des contraintes réglementaires

Pour finir, comment ne pas citer les nouveaux DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) punitifs retirant du marché locatif les passoires thermiques G puis F et E ; les propriétaires n’ayant souvent pas forcément les moyens d’effectuer les mises aux normes imposées, ils préfèrent vendre. Asséchant encore davantage le marché locatif.

Sans oublier la disparition du Pinel ou la loi ZAN (Zéro Artificialisation Nette) qui freine le développement des zones constructibles.

Au nom de l’écologie à marche forcée, les décideurs ont oublié en route de s’assurer que les Français puissent avoir un toit sur la tête.

 


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