Diagnostic de performance énergétique :
tout savoir avec le consultant Mickaël Boinot

Le Diagnostic de Performance Énergétique (D.P.E.) est devenu un outil incontournable dans le paysage immobilier français et européen. Avec ses étiquettes allant de A (très performant) à G (très énergivore), il permet d’identifier rapidement les qualités et les défauts d’un bien immobilier.

L’objectif de cet outil dépasse la simple information ; il est également destiné à encourager les travaux de rénovation énergétique. En identifiant, entre autres, les « passoires énergétiques ». Il met en lumière la nécessité d’améliorer le parc immobilier existant pour atteindre les objectifs climatiques fixés.

Depuis sa création en 2006, le D.P.E. a connu plusieurs évolutions majeures, notamment en 2013 et plus récemment en 2021, avec l’adoption d’un caractère opposable. 2024 ne sera pas en reste. C’est justement ce que nous allons voir avec Mickaël Boinot consultant pour les agences de relocation et de mobilité sur ces sujets. Mais avant de parler D.P.E., première question :

Quel est le rôle d’un consultant ?

Les sociétés de relocation font appel à des consultants, comme moi, pour la partie recherche de location par exemple. On va recevoir le salarié, si toutefois il est arrivé ou s’il doit se rendre sur place. On va établir un cahier des charges, faire le point sur ses envies, la composition de la famille et est-ce qu’il veut être en ville, en campagne ? Veut-il un appartement, une maison ? Et ensuite, on va lancer nos recherches avec nos interlocuteurs habituels que sont les agences immobilières avec lesquelles on met en place un partenariat.

On l’accompagne, on fait le tour des logements à visiter. On peut parfois aller plus loin, si par exemple, c’est une famille qui arrive de l’étranger. On la représente à l’état des lieux, on récupère les clés. Ça peut être aussi la gestion de l’ouverture des contrats d’énergie, d’eau, d’électricité, d’internet, de gaz… Éventuellement toute la partie administrative liée à l’inscription des enfants à l’école. En gros, on est sous-traitant des sociétés de relocation, quand ces dernières ne peuvent pas prendre en charge un dossier parce que géographiquement, elles ne sont pas sur le secteur.

Peut-on rappeler ce qu’est le D.P.E. ?

Alors, le D.P.E. ? Il a été créé en France en 2006. Il va renseigner sur la performance énergétique et climatique d’un logement avec une étiquette qui va de la classe A à la classe G. La classe A étant la plus favorable, la classe G étant la plus défavorable. Il a fait l’objet depuis sa création de plusieurs réformes, la dernière étant celle de 2021 où il a perdu de son caractère simplement informatif pour devenir pleinement opposable.

Ce D.P.E. est ni plus ni moins qu’un rapport de diagnostic qui a été établi à l’initiative du propriétaire (à ses frais d’ailleurs). Il est établi par un diagnostiqueur qui est certifié. Ce rapport sera obligatoirement annexé au contrat de location et devra être lu, accepté et paraphé par les deux parties. L’obligation est telle aujourd’hui que cette étiquette énergétique doit obligatoirement être affichée dès la publication d’une annonce de location. C’est-à-dire que les bailleurs, que ce soit des agences immobilières, des bailleurs sociaux ou des particuliers, ont l’obligation d’afficher cette étiquette énergétique lors d’une annonce de location.

Quels sont les critères pris en compte par le diagnostiqueur ?

Il prend en compte l’enveloppe du bâtiment. Pour une maison, si c’est sur un seul niveau ou sur plusieurs niveaux. La surface de mur qui donne sur l’extérieur. Si le logement est totalement indépendant ou s’il y a une mitoyenneté. Pour les appartements dans un immeuble, qu’a-t-on en dessous, au-dessus ? La surface des ouvertures qui donne sur l’extérieur. Également le type de chauffage. Individuel ? Est-ce que c’est du chauffage électrique, du chauffage gaz, du chauffage fioul, du chauffage bois éventuellement pour une maison ? Est-ce que c’est une pompe à chaleur ? Pour les logements plus récents, le mode de production de chauffage aussi sera pris en compte par les professionnels qui réalisent ces rapports de diagnostic.

En fonction de la surface du logement, le nombre de points lumineux dans l’appartement, les sources auxiliaires… De façon à attribuer une note la plus précise possible sur cette étiquette énergétique.

Quelles sont les nouveautés pour le D.P.E. en cette année 2024 ?

La dernière évolution en date est programmée pour une entrée en vigueur au 1 juillet 2024. C’est le ministre de la Transition écologique et de la cohésion des territoires, Christophe Béchu, qui l’a annoncé en février.

L’idée est de rendre les seuils D.P.E. plus équitables pour les petits logements. Puisque les statistiques de l’ADEME montrent que depuis l’origine, les logements dont la surface est inférieure à 40 m² sont moins bien classés que la moyenne. Tout simplement parce que le diagnostiqueur, prend en compte le mode de chauffage et de production sans compter la surface.

À compter du 1er juillet, Les propriétaires de logements de moins de 40 m² vont pouvoir obtenir une révision de leur étiquette énergétique en se connectant sur le site de l’ADEME et en entrant le numéro d’identification indiqué sur le rapport du D.P.E.

Et d’ailleurs, j’ouvre une parenthèse sur ce rapport. Il faut savoir que tous les D.P.E. ont un numéro unique, de 13 chiffres. Et donc quand on loue ou quand on achète un logement, le rapport doit afficher obligatoirement ce numéro. Si le rapport n’affiche pas cette référence, c’est que le diagnostic n’est pas valable.

Pour en revenir aux logements de 40 m², cela va permettre de ramener sur le marché un petit peu plus de logements locatifs dans certains secteurs géographiques qui sont déjà très fortement en tension. Pour autant, ça ne va pas résoudre le souci des passoires énergétiques puisqu’on va tout simplement repousser le problème.

Je pense aussi que les politiques se sont rendu compte que depuis la crise de la COVID, la construction de logements était au ralenti, que le secteur du bâtiment était au ralenti. On construit moins de logements collectifs, on construit moins de logements individuels. Pour répondre à la forte demande du marché locatif, il fallait trouver des solutions. C’est au travers de cette solution-là, réévaluer au plus juste les performances énergétiques d’un logement de moins de 40 m², qu’on va permettre de remettre sur le marché une petite fraction de logement.

Pour en savoir plus sur le D.P.E. et écouter les explications claires et précises de Mickaël Boinot :